В течение последних двадцати лет активно распространяется концепция приобретения квадратных метров с целью последующей аренды и получения прибыли.
В эту идею включились все: от состоятельных топ-менеджеров до уборщицы тёти Клавы.
Роберт Кийосаки стал известным популяризатором понятия “пассивный доход” и привлек десятки миллионов читателей к своим книгам.
Все было бы отлично, если бы не одно значительное НО: доход от аренды на длительном сроке заметно уступает другим вариантам инвестирования капитала.
Что с горечью и разочарованием ощутили на своих кошельках миллионы сторонников пассивного дохода.
Включая самого Р. Киосаки, который распродал всю свою арендную недвижимость.
Давайте вместе выясним, что не так с концепцией сдачи квартиры в аренду?
1) Приобретение рентной недвижимости считается надежным способом достижения финансового благосостояния.
На самом деле всё заканчивается головной болью и потерянными возможностями.
Головная боль: постоянное взаимодействие с арендаторами и необходимость оставаться на связи с ними круглосуточно.
Мало ли, может, у них табурет треснет или faucet начнет капать.
Или же недовольные шумом соседи обратятся к участковому, и он направит доклад в Налоговую службу из-за неуплаты налогов на сдачу жилья в аренду.
Упущенная выгода — это гораздо серьезнее, чем встреча с инспектором из Налоговой. Квадратные метры со временем повышаются в цене, а доходы от арендаторов всегда кстати.
Тем не менее, если сопоставить доходность этой идеи с другими способами увеличения капитала, то она оказывается незначительной. Даже простой банковский вклад приносит больше пользы, не говоря уже о росте фондового рынка.
Для справки:
По данным аналитиков Альфы за последние 15 лет, рост фондового рынка превышает инфляцию в два раза, а с учётом дивидендов – в пять раз.
За это время рынок недвижимости успел вырасти, затем снизиться и снова показать рост. Но не в пять раз.
Эмоциональная нагрузка и финансовое бремя.
Арендодатели характеризуют свой бизнес в сфере недвижимости таким образом.
Это приятно и радует в течение первых двух-трех лет.
Ты принимаешь деньги от арендаторов на свою карту и не беспокоишься.
Однако затем начинается настоящая гонка: ключевая ставка колеблется, цены на строительные материалы и ремонты растут, арендаторы становятся всё более взыскательными к условиям жизни, а конкуренты предлагают на рынок сотни более доступных вариантов…
В общем, жизнь превратилась не в сказку, а в настоящий ужас, хуже самого страшного ночного сна.
Ты подсчитываешь средства, полученные от аренды. Они вроде как есть, всё выглядит неплохо, но тебя мучает нервный тик, а друзья присмеиваются над тобой.
Особенно сложно приходится тем, кто решил взять ипотеку в связи с этой затеей.
Когда любое простое жилье (арендаторы неожиданно обанкротились и покинули квартиру, устроив в ней беспорядок) становится окончательным шагом к финансовой бездне.
3) Рост цен на квадратные метры в последнее время – это не результат твоих заслуг или выдающихся способностей.
Тебе выпал счастливый шанс оказаться в авангарде развивающейся тенденции.
Когда прилив поднимает каждую лодку.
Сейчас наблюдается отлив, и все лодки оказались на финансовом дне.
Твоя так называемая гениальность на самом деле является лишь удачным сочетанием обстоятельств.
Для справки:
Для тех, кто только начинает знакомиться с данной темой, напомню: Глобальный финансовый кризис 2007-2009 годов начался с ипотечного кризиса. Именно тогда каждая уборщица взяла ипотеку на квартиру и сдала её в аренду жильцам.
Сначала всё шло гладко, но затем всё обрушилось.
На дно ушли десятки солидных и крупных компаний, среди которых многосотлетние банки и известные инвестиционные фирмы, столкнувшиеся с внезапно возникшими финансовыми трудностями.
4) Сдача квартиры в аренду представляет собой бизнес (а не инвестиционную деятельность).
Каждый бизнес является значительным риском, и не каждый начинающий предприниматель может с ним справиться.
Покупка недвижимости часто связана с займами, что значительно увеличивает риски данного бизнес-проекта, подрывая тщательно разработанные бизнес-планы.
Кредитное плечо часто становится опасной зоной, где каждый новый шаг может стать фатальным. Вероятность этого значительно увеличивается с каждым движением.
В социальных сетях активно обмениваются историями успеха.
Они делятся историей о том, как цена на приобретенное ими жилье возросла в 2-3 раза.
Жилищные арендаторы производят платежи, а арендодатели используют эти средства для жизни на даче или в Таиланде.
Да, так бывает.
Но порой случается и иначе – с более печальным завершением.
С задолженностями, судебными разбирательствами и юридическими исками.
Иногда возникает необходимость пройти процедуру банкротства.
Или же внезапным осознанием того, что в другом месте ты мог бы легко зарабатывать значительно больше, сталкиваясь с меньшими трудностями.
Или альтернативный вариант – неприятности пришли неожиданно: Вследствие значительного снижения продаж и увеличения процентных ставок по ипотечным и бизнес-кредитам банкротство застройщиков становится всё более вероятным.
Это будет даже хуже, чем снижение цен на жильё.
Резюмируя:
Деньги необходимо использовать, чтобы они прирастали и умножались.
Освойте правильные методы инвестирования, а не следуйте шаблонам других.